Maintenance des copropriétés

La maintenance des copropriétés

L’entretien d’une copropriété comporte plusieurs compartiments. Certaines interventions régulières sont obligatoires, notamment celles qui touchent directement de la sécurité des habitants (chauffage, portails, ascenseurs, extincteurs). D’autres à défaut d’être obligatoires restent fortement conseillées, comme l’entretien des parties communes, des espaces verts et des systèmes de ventilation.

Les contrats d’entretien obligatoires

Il y a quatre éléments dans une copropriété qui doivent faire l’objet d’une maintenance obligatoire à intervalles réguliers : le chauffage collectif (une fois par an), les portes et portails automatiques (une fois par semestre), les ascenseurs (une fois toutes les six semaines) et les équipements liées à la sécurité incendie (une fois par an). L’intervention sur chacun de ces éléments doit en outre faire l’objet de la mise à jour d’un carnet d’entretien, consultable par l’ensemble des copropriétaires.

Chauffage collectif

Lorsque la maintenance des copropriétés s’équipe d’un système de chauffage collectif, le syndic doit signer avec un chauffagiste qualifié un contrat d’entretien. Plusieurs prestations doivent en effet obligatoirement être réalisée une fois par an : le contrôle de la chaudière, son rendement et sa régulation, le ramonage des parties d’évacuation de la fumée, la prévention de l’embouage, la vérification du fonctionnement des différents appareils, y compris ceux qui permettent de mesurer et contrôler le bon fonctionnement. L’intervention est complétée par la mise à jour du livret d’entretien. D’autres prestations facultatives peuvent s’ajouter comme la garantie de l’équipement et son renouvellement, le financement, la fourniture d’énergie, etc.

Portes et portails automatiques

Les portes et les portails communs à fonctionnement électrique automatisé, donnant accès aux garages ou aux parkings privatifs, sont également soumis à l’obligation d’un entretien au moins une fois tous les six mois. Un contrat d’entretien peut donc être établi avec un prestataire qui vérifiera le fonctionnement des ouvertures, leur automatisation et les normes de sécurité. Un carnet d’entretien doit également être mis à jour après chaque intervention.

Ascenseur(s)

Les copropriétés disposant d’un ascenseur ont également obligation de faire réaliser une maintenance au moins une fois toutes les six semaines. Chaque intervention doit faire l’objet d’une mise à jour du carnet d’entretien. Un contrat de maintenance avec un prestataire compétent doit donc être signé. Les ascenseurs doivent en outre faire l’objet d’un contrôle technique tous les cinq ans afin d’être mis aux normes de sécurité en vigueur. Ce contrôle ne peut en aucun cas être réalisé par le prestataire habituel mais par un organisme certifié indépendant.

Extincteurs

L’ensemble des extincteurs d’un bâtiment doit obligatoirement faire l’objet d’un contrôle au moins une fois par an. Le contrat de maintenance avec un technicien qualifié prévoit également un rapport d’entretien. 

Les contrats d’entretien recommandés

Il n’y a aucun caractère obligatoire dans l’entretien d’éléments comme la VMC, l’entretien des espaces verts, des parties communes et du vide-ordure. A défaut de représenter un danger en cas de non-fonctionnement, il reste important que ces éléments soient très bien entretenus afin de préserver la qualité de vie de la copropriété. C’est pourquoi nous recommandons d’opter pour un contrat d’entretien.

La VMC

La ventilation mécanique contrôlée (VMC) désigne les équipements mis en place dans la copropriété pour assurer la bonne circulation de l’air dans les parties communes. L’entretien régulier de ces dispositifs n’a rien d’obligatoire mais il reste vivement conseillé. Il est en effet important de veiller aux performances de l’outil, afin d’assurer un fonctionnement pérenne et de contrôler la consommation d’énergie. En outre, les dysfonctionnement d’un tel appareillage, qui peut rapidement tomber en surchauffe, est susceptible de provoquer des incendies. La circulation de l’air et sa ventilation sont des éléments à ne pas négliger pour des raisons d’hygiène et de santé. Pour toutes ces raisons d’ailleurs, on peut imaginer qu’un jour l’entretien des VMC en copropriété devienne obligatoire. Autant anticiper avec un contrat d’entretien en bonne et due forme, qui comprendra le contrôle de la pompe à chaleur, le nettoyage des caissons, des conduits et des bouches d’aération.

Les Vide-ordures

Pour d’évidente raisons d’hygiène, nous ne recommanderons jamais assez de souscrire un contrat d’entretien pour la maintenance des copropriétés et pour le vide-ordures en copropriété. Cet outil est de moins en moins utilisé de nos jours, principalement en raison des exigences en terme de tri des déchets, de recours au compost et au recyclage. Certains vide-ordures restent toutefois actifs et il est important de veiller à leur bon fonctionnement. Le contrat d’entretien doit prévoir au minimum le ramonage du conduit et son nettoyage au moins deux fois par an. On peut ajouter d’autres interventions plus espacées dans le temps comme le décapage des parois, la désinfection de l’ensemble du dispositif, voire sa désinsectisation, de même que le nettoyage des trémies, des vidoirs et du local poubelles. En outre, il est possible que la commune ou le département où se situe la copropriété impose un règlement sanitaire précis sur les vide-ordures. Des renseignements devront être pris dans ce sens.

Le nettoyage des parties communes et la maintenance des copropriétés

Il est bien sûr souhaitable, dans toute copropriété, que l’entretien et le nettoyage des parties communes soient assurés par un prestataire. Il n’y a rien dans la législation qui rende ce point obligatoire, il s’agit plutôt de bon sens. La nécessité relève de l’hygiène et du cadre de vie. La propreté des parties communes entretient la qualité de vie et les rapports avec le voisinage. Elle a aussi un impact non négligeable sur la valeur marchande des appartements. Ce type de prestation a longtemps été l’apanage d’un employé de la copropriété, le gardien de l’immeuble voire dans les temps moins récents du concierge. Aujourd’hui la tendance va plutôt vers un prestataire extérieur. Un contrat peut être établi qui spécifie la liste des éléments à entretenir, le nombre d’interventions par semaine, la durée de l’intervention, voire les horaires dans le but de pouvoir rencontrer si nécessaire les habitants de la copropriété.

L’entretien des espaces verts

Pour les copropriétés qui disposent d’espaces verts, l’entretien de celui-ci est bien entendu important. Hors de question de se laisser envahir par une pelouse trop haute, par une haie mal taillée ou des mauvaises herbes sur le parterre de fleurs. Comme pour le nettoyage des parties communes, l’entretien de l’extérieur demeure important pour la qualité de vie et la valeur marchande de la copropriété. Il est d’ailleurs courant d’inclure l’entretien des espaces verts dans celui des parties communes. Cette tâche peut être donc assurée par le gardien de l’immeuble ou l’employé de la copropriété, mais également, comme c’est de plus ou plus souvent la tendance, par un prestataire extérieur. Un contrat d’entretien peut donc être établi dans lequel seront précisés les tâches spécifiques à réaliser selon leur nature et leur périodicité : le passage de la tondeuse sur le gazon, la taille des haies, l’arrosage des plantes, l’élagage des arbres et arbustes, le nettoyage et l’entretien.

Les contrats d’entretien facultatifs

Une copropriété, selon sa taille, son ancienneté, sa situation ou ses équipements, peut avoir besoin de prestations spécifiques autres que celles, obligatoires ou conseillées, mentionnées plus haut. Ces prestations peuvent êtres ponctuelles, commandées au coup par coup ou selon un besoin ponctuellement identifié. Mais rien n’empêche d’établir avec un prestataire un contrat de maintenance ou d’entretien réguliers.

Aires de jeux et piscines

Si votre maintenance des copropriétés bénéficie d’une aire de jeux pour les enfants, ou d’une piscine, un contrat d’entretien est nécessaire afin d’assurer une intervention régulière d’un prestataire pour le nettoyage et la sécurité des usagers. La piscine notamment nécessite l’intervention régulière d’un professionnel capable de prendre en charge la gestion de l’eau et de veiller à sa qualité. En outre, son intervention sera utile pendant les périodes d’hivernage et de réouverture. L’aire de jeux, si elle est équipée de toboggans, balançoire et autres éléments de ce type doivent aussi être régulièrement contrôlés pour assurer la sécurité des enfants.

Eclairage et sécurité pour la maintenance des copropriétés

Les blocs d’éclairages de sécurité doivent faire l’objet d’une maintenance régulière afin de vérifier leur bon fonctionnement et prévenir tout éventuel défaut. Il est recommandé de faire intervenir un prestataire au moins une fois par trimestre. Un contrat spécifique d’entretien peut donc être mis en place par le syndicat de copropriété avec un prestataire, mais plus généralement, ces prestations sont incluses avec l’entretien de sécurité, notamment celui des extincteurs. 

Circuits de l’eau

Il est important de bien veiller à l’entretien des circuits d’eau au sein de la copropriété. Il s’agit principalement de prévenir les fuites qui sont souvent, par les dégâts qu’elles peuvent provoquer, un foyer de dépenses inutiles. L’entretien des tuyauteries et des robinetteries peuvent faire l’objet d’un contrat de prestation régulière ainsi que l’entretien des compteurs d’eau. La périodicité des interventions dépendra du bâtiment et de ses équipements.

Systèmes d’entrées

Les systèmes d’ouverture pour la maintenance des copropriétés sont sécurisés par badges et claviers à codes doivent également faire l’objet d’un entretien régulier sous peine de se trouver un jour dans l’impossibilité d’entrer dans la copropriété. Cette prestation peut être assurée par la société qui a installé le système, laquelle proposera un contrat d’entretien en plus de la garantie si elle est toujours en cours. Rien n’empêche toutefois de faire appel à un prestataire tiers.

Désinsectisation et dératisation

Les règlements sanitaires du département peuvent rendre obligatoire une prestation régulière de désinsectisation et de dératisation de la copropriété. Cela reste une intervention ponctuelle puisque réalisée seulement dans le cas où l’animal a été identifié et sa présence nuisible constatée. Si aucune loi n’interdit l’utilisation de pièges ou de poison, il faut veiller à ce que celle-ci reste encadrée par le règlement intérieur.